修繕積立金の数字の読み取り方

新築のマンションで投資を始めるのが絶対にダメだとは言いません。ただ、新築で始めるなら、家賃の下落をきちんと加味して最低35年のシミュレーションを出さないと、当初のキャッシュフローと大きく違ってきます。

このことは以前のブログ【マンション投資は、安定した家賃収入ゲットが第一!】にも書きました。それと、新築のやっかいな点はもう一つあります。

それは、修繕積立金です。だいたいの新築マンションは、修繕積立金は1,000円/月になっています。

中古で購入した場合に、まず1,000円ということはありません。だいたい、数千円~高いと7,000円近いものもあります。

これは、いったい何を意味しているのでしょうか?

まずは、具体的な数字で新築物件と中古物件の違いを見ていきましょう。

※東京都心の駅近のワンルームマンションでの想定です。説明用のもので何か特定の物件から引用したものではありません。

【新築】

・販売価格2500万円

・金利1.65%

・家賃95,000円

・管理費5,000円

修繕積立金1,000円

・管理代行費3,300円

・月額手取り収入85,700円

・実質利回り4.11%

<中古>

・販売価格2,000万円

・金利1.65%

・家賃85,500円(※新築時より10%減で算出)

・管理費5,000円

修繕積立金6,000円

・管理代行費3,300円

・月額手取り収入71,200円

・実質利回り4.272%

新築時より中古の方が、修繕積立金が上がっていますよね。実は、国土交通省のガイドラインhttps://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdfの6ページによれば、修繕積立金は1㎡あたり218円/月が適正なのです。

ワンルームマンションで20㎡の広さであれば、218円×20㎡で4,360円が適正なのです。それなのに、新築時に1,000円にしているので、ある時に急に値上げせざるを得ないのです。

では、なぜ新築時に1,000円にしているのか、よくいえば安くすることでマンション投資家の月額手取り収入を多くできるからです。

でも、本来は1㎡あたり218円/月が適正なので、いづれかは値上げせざるを得ない時期が来るのです。そうしないと、将来の大規模修繕をするお金がないからです。

だから、中古ワンルームの販売図面の修繕積立金を見ると、1㎡あたり218円/月よりも高くなっていることが多いんです。ちなみに、都心の一般的なワンルームマンションだと、1戸あたりの大規模修繕費用は約75万円です。

もし、新築時から修繕積立金を適正に値上げしなかった場合は、適正な修繕積立金が貯まらないので、きちんとした大規模修繕が出来ないわけですので、建物自体の劣化も早く進んでしまうというデメリットがあります。

今、お話した修繕積立金のことを知らずに、販売図面で修繕積立金が安いから、こっちの物件の方がお得!といって、飛びついてしまうと・・・

新築で買った後に修繕積立金がドンッと上がって月額手取り収入がガクンと下がっている可能性があります。単純に数字だけに飛びつくなってことです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。