東京のワンルームマンション建築規制条例~中古マンションは将来借りてもらえるのか?~

地方と東京では違う

なぜ中古で始めた方がベターかは、以前のブログ【マンション投資は、安定した家賃収入ゲットが第一!】でお話しました。「でも新築出来たらドンドン新築に借りる人は流れるでしょ?中古だと、将来は賃貸付け出来ないんじゃないの?」という質問を受ける事があります。

私も、以前は同じように思っていました。でも、それは、半分正しくて半分間違っていることに後々気づきました。地方であれば、その可能性もあると思います。

ただ、東京だと違うんです。なぜか?それは、東京23区にはワンルームマンションの建築規制に関する条例というものがあるからなんです。

ワンルームマンション規制条例

この条例は、そもそも東京23区の人口比を若年層・中間層・高齢層と区分した時に、ワンルームが増えすぎると若年層と高齢層に人口が偏り真ん中の中間層が少なくなって、人口バランスが取れなくなるという行政的観点から出来た条例なのです。

参考資料:23区における集合住宅条例等の比較(ワンルームマンション関連)一覧

そのために、東京で新規のワンルームマンションを建てるのが厳しい状況です。それに、そもそも立地の良い都心には、もうこれ以上物件を建てる土地が極めて少ない状況です。

そうすると、数十年後の将来は他の物件も同じように築年数が古くなります。古くなってきてもマンションの美観や機能を保つために、大規模修繕を10年から15年で実施することが多いです。

だから、毎月マンションの所有者は修繕積立金を払っているんですね。現在のRC造りのマンションは、学者の先生や建築士の方が言うには90年ぐらいもつらしいです。

ただ、現実的には、新築から50~60年ぐらいでマンション自体を建て替えるケースが多いようです。

まず、管理組合において、区分所有者つまりマンションの持ち主たちが、どう維持していくかの話し合いをします。

各持主は、みんな投資目的で所有されているため稼働できなくなるほど古くなれば皆さん建て替えを希望します。

ちなみに、修繕積立金は、大規模修繕だけではなく、この建替え時にも使えるお金です。

まとめ

 

つまり、東京都心の立地の優れたワンルームマンションであれば、将来ドンドン新築に入居者が流れて、中古の需要がなくなるってことは考えづらいんですね。

以上の理由により、マンション投資は中古のワンルームで東京の駅近の好立地で始めることが重要なのです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。