不動産投資(マンション投資)で自己資金(頭金)を入れるべきか?~フルローンとの比較~

毎月のキャッシュフローを考慮してローンを組みましょう

不動産投資他の投資と比べて、家賃収入という他人資本を使ってローンを返済できるので、いわゆるレバレッジを効かせることが可能です。

だから、不動産投資をする場合のローン(借金)は、一概に悪いとは言えません。

それどころか、メリットを出すことも可能です。

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属性さえよければ、全額ローンを組んでマンションを買うこと(フルローン)も可能です。

しかし、自己資金に余裕があれば、ある程度の頭金を入れた方がメリットは大きいです。

一般の住宅ローンと違い投資用マンションのローンは、原則、変動金利です。

いくら低金利の時代で今後当分の間は金利が上がらないとしても、30年や35年ローンの期間中に金利が一切上昇しないとは考えづらいです。

近年、物件価格が上昇しています。そのため、東京の中古ワンルームマンション投資をフルローンで始めれば、毎月入ってくる家賃収入が月々のローン返済でなくなる物件が一定数あります。

つまり、キャッシュフロー(毎月の家賃収入-毎月のローン返済額)プラスマイナスゼロになる物件が一定数あります。

場合によっては、月々のローン返済額が家賃収入を上回り、毎月お金が出ていく物件もあります。

つまり、キャッシュフローがマイナスの状況ということです。

これでは、もはや「資産」ではありません。

別に現金で購入した方が良いと言っているのではありません。

ローンの金利負担と毎月のキャッシュフローを考慮して、ローンを組みましょうということです。

フルローンでの購入と一部現金を入れてローンを組んだ場合を、具体的数字で比較検証してみます。

フルローンと頭金300万円での比較

【購入物件の条件】

※説明の簡便化のために、固定資産税等は考慮していません。

○物件価格2,300万円

○毎月の手取り家賃収入70,000円

○金利1.65%

○返済期間35年

 

それでは、フルローンで購入した場合と頭金を300万円入れて購入した場合で比較してみましょう!

 

【2300万円をフルローン】

 ☑年間ローン返済額865,488円 年間家賃収入840,000円

 ☑1年間で25,800円お金が出ていく

 

【頭金300万円、2,000万円をローン】

 ☑年間ローン返済額752,604円 年間家賃収入840,000円

 ☑1年間で87,396円お金が入ってくる

 

この比較を見て分かるのは、せっかく投資を始めたのにフルローンの方はお金が毎月出ていくことを意味しています。

しかも、頭金を入れて購入した方よりも、ローン額が300万円も多いので利息の総支払額も多くなります。

同じ物件を購入するのでも、頭金300万円入れた方が年間で113,196円も違ってきます。

どんなケースでも!とまでは言いませんが、ある程度の現金を保有していれば、自己資金なしでマンション投資を始められるとしても、フルローンより頭金を入れてスタートした方がいいと思います。

目に見えないお金も増えている

もう少し深くお金の流れを見てみましょう。

先ほどの300万円頭金を入れた具体例で、クイズです。

1年間で、いくら『資産』が増えたでしょう?

答えは・・・・・・・87,396円という回答が多いのですが、答えは513,217円です。

確かに増えた『現金』は87,396円です。しかし、1年間で増えた『資産』は1年間で増えた現金だけではなく、ローンで支払い済みの元金部分を含みます。年間家賃収入以外で40万円以上も多いのは、1年間で支払い済みのローンの元金部分があるからなんです。

最初の1年間の元金返済額は425,821円になります。元金の返済分=資産の増加分と言えます。下の図を見て頂くと資産が増えていることがイメージしやすいかと思います。

まとめ

最初に頭金300万円を入れたことで、たった1年で50万円以上も回収していることになります。

約6年もあれば頭金の300万円は回収できるということになります。

しかも、その後はフルローンと違い毎月のキャッシュフロー(※家賃収入-ローン支払い額)マイナスではなくプラスです。

これが他の金融商品では、このようなシミュレーションにはなりません。

他人のお金である家賃収入があるから、こういうシミュレーションになるんですね。

ただし、これは安定して家賃が入金されることを前提にしています。

だから、安定して家賃収入が得られる物件でなければ、この話は成立しません

そして、前提として、長期に渡り安定して家賃を得られる対象は賃貸需要が高い東京都心の駅近物件になります。

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最後までお読みいただきありがとうございました。