不動産投資(マンション投資)における管理代行費の考え方

マンション購入後は、どうすればいいの?

マンション投資を失敗しないようにスタートさせるには、物件の目利き→投資分析を行い、マンション投資をしても問題ない物件を購入する必要があります。

その後、無事ローンの審査をクリアし売買契約を結べば、マンション投資がスタートします。

その後は、基本的に毎月決まった日に家賃が振り込まれローンが引き落とされるの繰り返しです。

マンションを購入した人は、不動産を購入して人に貸しているので大家さんです。

先日「大家さんの仕事は、どうするんですか?」という質問をされる機会がありましたので、今日は再度『管理』についてお話させて頂きます。

以前、偶然にも私が立ち寄った喫茶店で次のような会話を耳にしました。

ワンルームマンションを購入した後に相談してきたお客様とファイナンシャルプランナーとの間で次のようなやり取りがありました。

FP「この毎月の管理委託費3,000円って、なんのために払っているお金ですか?」

客「入居者が家賃の振り込みを遅れたら電話してくれるらしいですよ」

FP「それだったら、毎月3,000円払わずにご自身で電話されたら?」

客「そうですよね。この3,000円もったいないですよね」

これは、二人とも購入後の管理業務に関して知らなさすぎます。

管理業務は自主管理と管理委託に大別されます。

自主管理は、文字通り自分で管理業務を行い管理委託は不動産管理会社に一定の手数料を支払い管理業務を任せてしまうことです。

この一定の手数料のことを管理代行費・管理委託費・管理委託手数料などと言います。

それでは、マンション購入後に必要な管理業務とは、どのようなものがあるのでしょうか。

ひとつづつ見ていきましょう。

①入居者募集

これが一番重要です。入居者が退去してしまうと、空室になります。

空室の間は当然家賃は入ってきません。この空室期間を、いかに短くするのかがポイントです。

もちろん、物件の立地がよければ次の入居者は決まりやすいのですが、それでもそれなりの工夫をする必要があります。

入居者は一般的にインターネットなどで条件を探し街の不動産屋さん、つまり不動産仲介会社に相談にいきます。

だから、いくら良い物件でも不動産仲介会社が動かないと入居者は決まらないといっても過言ではありません。

優秀な不動産管理会社は多くの仲介会社とのネットワークを持っており、退去が決まった直後に一斉に情報を流します。

私が知っている不動産管理会社は「どうしたら管理物件を優先的に仲介会社がお客様に紹介してくれるのか?」を深く考え、身銭を切って仲介会社にポイント制で付与しており、優先的にお客様を紹介してもらっています。

管理会社選びは、非常に重要です。

②賃貸借契約締結

新たな入居希望者がくれば、物件への同行や審査も必要ですし、最終的に賃貸借契約の締結手続きも必要になります。

自主管理であれば、ご自身で賃借人との売買契約を行う必要があります。

場合によっては、仕事を休んだり、物件が遠方であれば交通費を支払って出向く必要もあります。

③家賃・更新料滞納

入居者の中には、家賃や更新料を支払わない人がいます。

そういった人に対しても、管理会社はプロなので穏やかに話し合ったり、時には毅然とした態度で臨んだりと、オーナーのために家賃や更新料を回収するために動きます。

ちなみに、以前自主管理していた人が入居者に滞納家賃を回収に行き殺されたという痛ましい事件がありました。

④入居後のトラブル対応

住み始めると入居者にとっても困ったことが起きます。

水漏れした、隣の騒音が酷い、カギをなくして家に入れないなど様々なトラブルがおきます。

管理会社によっては、入居者のために24時間のコールセンターで対応している管理会社もあります。

これも、自主管理であれば、すべてオーナー対応になります。

所有物件が自宅から遠ければ、迅速な対応自体が不可能です。

⑤退去後のクリーニング等の対応

入居者が退去した後は必要なクリーニング等をおこない、次の入居者に入っていただく必要があります。

業者への発注や見積もり依頼や立ち合いなどが必要ですが、もちろん自主管理の場合オーナーが行う必要があります。

管理代行費を惜しむと手間とストレスが膨大になる

マンション投資は、空室期間を出来るだけ短く/家賃下落を出来るだけ小さくすることで、安定したキャッシュフローを生むことができます。

そのためには、物件の立地や設備が良いのは大前提です。

それだけではなく、上記のような様々な管理をしっかり行っていくことが長期にわたるマンション投資においては重要なポイントなのです。

上記の①~⑤の管理業務を見てどう思われましたか?意外に多くの業務内容があると思いませんでしたか?

自主管理をするということは、上記の①~⑤を全部自分で対応しないといけないということなんです。

考えただけで、大変そうですよね。

そのことを考えず、毎月数千円の管理委託料を払わず自主管理にすると、オーナーご自身の負担が大変なものになり、「マンション投資って大変だな。これじゃあ、割に合わない。仕事どころじゃないよ」となります。

費用対効果を考えて払うべきものには、しっかり払いましょう。

私が本業をお持ちの会社員や公務員の方にマンション投資をお勧めしている大きな理由は以下の2点が大きいのです。

・手間がかからない

・ストレスがかからない

マンション投資には、この2点があります。

だから、本業を含めた現在の生活に支障をきたすことなく無理なく老後の資産形成が可能なのです。それなのに、毎月数千円の管理代行費を出し惜しみしてしまっては、本末転倒になるでしょう。

最後までお読み頂きありがとうございました。