不動産投資における逆レバレッジについて

レバレッジと逆レバレッジ

※説明を簡便化するために、文章内では管理費・修繕積立金や固定資産税などは考慮しておりません。

仮にですが自由に使えるお金が2,000万円あるとします。

ワンルームマンション(家賃収入90,000円/月)を現金で購入する場合と、ローンで購入する場合(頭金:100万円、借入額1,900万円、金利2%、ローン期間35年)を比較してみましょう。

ローンで購入する方は毎月のローン返済額が62,939円で35年ローンでのトータル利息は7,434,769円です。

いくら2%という低金利とはいえ、利息の支払いが700万円を超えるので現金買いの方がいいに決まっていると思うはずです。

実は、一概にそうも言いきれないのです。

それが、不動産投資における「レバレッジ効果」というものです。

レバレッジとは「てこの原理」などと形容されます。

要は、投資したお金がどれだけ効率よく運用されているのか?を示すものです。

それでは、先ほどの例で現金買いとローン買いの、どちらがどのように効率よくお金を運用出来ているのか見ていきましょう。

まずは、両方の利回りを見ていきましょう。

年間家賃収入×12か月÷物件価格×100の計算式で求めます。

【現金買い】

9万円×12か月÷2千万円×100=5.4%

【ローン買い】

9万円×12か月÷2千万円×100=5.4%

この計算方法だと利回り数値は同じになります。

でも、この計算式には最初にいくらのお金を入れて運用したのか?という点を考慮していません

次に、その点に着目して計算してみましょう。

(家賃収入-ローンの支払い)×12か月÷自己資金×100の計算式で求めます。

【現金買い】

  (90,000円-0円)×12か月÷20,000,000×100=5.4%

【ローン買い】

(90,000-62,939)×12÷1,000,000×100=32.4%になります。

現金買いが5.4%でローン買いが32.4%になりました。

なんでこんなに利回りがアップするのか?

それは不動産投資特有の他人資本(つまり家賃収入)が入ってくることでローンの返済を補ってくれるという特長があるからです。

自分がつぎ込んだお金でどのくらいの割合を回収できているかの数値なんですね。

だから、この事例だと完全にレバレッジが効いているのでローンで購入するメリットが出てきます。

それでは、上記の具体例をローン期間だけ35年→20年に変更して再計算してみますね・・・

(90,000-96,117)×12÷1,000,000×100=-0.73%

ローンの返済期間を短縮したことで、月々の返済額が大幅に増え、年間ローンの支払いが年間家賃収入を上回り、なんと利回りがマイナスになってしまいました。

このようにマイナスにならないまでも、ローン買いをして現金買いの利回りより低い利回りになることを逆レバレッジ』といいます。

逆レバレッジはダメなのか?

逆レバレッジつまりレバレッジが効かないのは悪い不動産投資なのかといえば、一概にそうも言えません。

先ほどの-0.73%はローンの支払いを15年も短縮したからです。

そのぶん15年も早く年間家賃収入108万円だけが回収できます。

「利回りの数値は大きい方がいい!」そういうマルバツだけで考えていると物事が見えなくなる場合がありますので、きちんと理解することが必要です。

投資分析を行う時に、もちろん利回りも重要な指標です。

しかし、あくまでも重要な指標の一つに過ぎません。

私が投資分析をするときには、少なくても以下の項目を個別的に見ます。

 

その上で、総合的に考慮して投資適格か投資不適格かを判断しています。

マンション投資を成功させるためには物件の目利き→投資分析を妥協せずに行うことが必要です。

立地・総戸数・修繕積立金などの物件の目利きを無事クリアしても、マンション投資用の投資分析を行わなければマンション投資を成功に導くことは難しくなります。

残念ながら、きちんとした投資分析を行いマンション投資をススメている不動産会社様は少ないように思います。

先ほどの10以上の指標を用いた投資分析は、誰にでも簡単に出来るものではありません。

『マンション投資を失敗しないようにスタートさせる』ために当事務所のマンション投資スタートアップサポートをご利用頂ければ幸いです。

最後までお読み頂きありがとうございました。