【超重要】デッドクロスって避けられないの?

前回のブログデッドクロスって、なんで起きるの?でお話したように、デッドクロスが生じると節税どころか、納税額が増えるので、何とか避けたいですね。それでは、その回避方法を一つづつ見ていきましょう。

デッドクロスの回避方法

1、頭金を多くする

⇒50%未満のローンであれば、デッドクロスの悪影響を考えなくてすみますし、もちろん現金買いをすれば影響はまったくありません。

2、返済期間を工夫する

⇒返済期間を延ばせば、デッドクロスを先送りすることが出来ますが、根本的な問題解決にはなりません。逆に返済期間を短くするとデッドクロスが来るタイミングが早まりますが、デッドクロスの影響を小さくできる事もあるので、具体的にシミュレーションをして考えていく必要があります。

3、元金返済方式で返済する

⇒その名の通り毎月同額の元金を返済していくので、これは、デッドクロスが来るタイミングが早まりますが、元利均等方式での返済よりもデッドクロスの影響を小さくすることが出来ます。

4、青色申告をする

⇒白色申告をしてしまうと、3年間の繰越損失の控除が使えなくなってしまい、デッドクロスの影響を大きく受けるので絶対に青色申告はやるべきです。

5、繰り上げ返済をする

⇒余ったキャッシュフローで、ドンドン繰り上げ返済をしていけば、その分経費にならない元本が減っていく事になるので、デッドクロスの影響を回避できます。

6、新たな減価償却資産を購入する。

⇒これはメガ大家さんになるパターンだと思います。新たな物件を買い続ける方法なので、結局はデッドクロスを先送りしているだけです。だから、購入を止めてしまうと大きなデッドクロスが起きてしまいます。

7、ローンの返済期間を延長する

⇒ただ、これも先送りするだけです。しかも、金融機関に対して良いイメージにはならないので、やるなら慎重に考えるべきです。

8、ローンの借り換えをして返済期間を延ばす

⇒別の金利の安い金融機関に借り換えて、先送りすることが出来ます。

9、売却する

⇒デッドクロスになるタイミングで売却し、その売却代金で新たな物件を購入し、また最初から節税効果を狙います。

10、預貯金でデッドクロスに備える

⇒キャッシュフローのストックや預貯金を使い、デッドクロスで生じた納税額を支払う方法です。

まとめ

以上の10個ぐらいが具体的な回避方法です。ただ、サラリーマンの方が副業的にマンション投資をするということになると、「4、青色申告をする」「5、繰り上げ返済をする」「9、売却する」「10、預貯金でデッドクロスに備える」の4つぐらいかと思います。

 

一番のおススメは「5、繰り上げ返済をするです。コツコツと繰り上げ返済をすることで、返済期間を短縮できます。完済すれば、家賃収入のみが入ってきます。そこで2戸目をローンで購入しても、1戸目の家賃収入をドンドン返済に回していけば2戸目の完済も早まります。

 

このあたりの安全率を高く保ちつつ効率よく資産を増やす方法については、また別のブログ【ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その5】】で具体的に数字を使って解説したいと思います。

 

最後までお読み頂きありがとうございました。