マンション投資における金利上昇リスクについて考える

この先、10年間変動金利は上がらない?

現在の超低金利は住宅や投資物件購入予定者には追い風です

そこで、そのような方は今後金利が上がるのではないか?という点が一番の関心事ではないかと思います。

今後の金利動向については様々な意見がありますが、私は今後10年ぐらいの長期にわたり、金利は上昇しないと思います。

まず、基本的なお話ですが、住宅ローン(投資用も)の金利は日銀の政策金利に連動します。

日銀は景気が良くなるとバブルを警戒し抑制するために金利を上げます。

反対に、景気が悪くなると金利を下げ個人には住宅ローンを組みやすく促し、企業には設備投資をしやすくすることで景気の好循環を促そうとします。

ご存じのように、現在日銀はゼロ金利政策を導入し、いまだかつてないほどの超低金利が続いています。

これは異常な状態なので日銀は景気が回復してきたら、金利を元に戻すつもりでしたが、いまだ金利上昇の兆しはありません。

企業は好景気?

それでは、現在の日本の景気は悪いままなのでしょうか?

実は、上場企業の最終利益総額はバブル期を超えているんです。

景気は悪いどころか良いのです。それでは、なぜ金利を上げないのでしょうか?

それは、国民全体に景気が良いという実感がないことに起因しています。

企業の最終利益が従業員に還元されていないので、現在の給料はバブル期よりも低いのです。

還元されていない分は企業が内部留保(※家計でいう貯金に該当)というかたちで保有しているのです。

内部留保はバブルの時でさえ100兆円ほどでしたが、現在はなんと400兆円過去最高水準に達しているのです。

企業業績が好調なのに金利が上がらない理由

バブル崩壊までは利益を従業員への還元や設備投資に使っていましたが、現在はそれがまともに行われていないのです。それは何故か?

企業の言い分としては①円高や原油高への備え②リーマンショック級の不況への備えだそうです。

でも、本音は違うと思います。

バブル崩壊までは、まさか20年間も不景気が続くとは誰も考えていませんでしたので、経営者は弱気になっていると思うのです。

自分が経営者の間は無難に過ぎてほしいので、経費削減などで無難に対応しているのだと思います。

企業にとって一番大きな経費は人件費ですから、それを上げることはしたくないと思うのです。

だから、利益が大きく出ていても給料を上げることをためらっている経営者が多い。

政府もなんとか内部留保を吐き出させたいので、内部留保への課税を検討しましたが、そもそも内部留保とは法人税等を支払った後のお金なので、それに課税することは二重課税になるとのことで断念せざるを得なくなりました。

バブル崩壊後に根付いてしまった企業経営における大きな方向性が簡単に変わることはないでしょう。

そのため、今後も従業員に賃金という形で還元される可能性は少ないでしょう。

さらに、昨年から続くコロナ禍の中で消費が伸び悩んでいますし、個人消費の伸びは今後も鈍化したままだと思います。

あくまで個人的見解ですが、数年ではなく10年ほどの長期にわたり金利を上げられないのが現実的だと思われます。

 金利の動向はプロでも予測が難しいものなので、将来の事は断言できません。

ただし、先ほど述べたように今後も企業が簡単に人件費を上げず、消費税の増税も8%から10%へと断行された今、はたして個人の消費が伸びていくのでしょうか?

政府が大ナタを振るわない限り、それは実現しそうにありません。

結論として言えば、そんなに金利上昇リスクに過敏になる必要はないと思います。

それでも、金利上昇リスクに備える

結論からいえば、ある程度の年月は金利が上がりそうにはありません。

基本的に投資用マンションは固定金利ではなく変動金利です。

購入パターンにもよりますが、たとえば35年フルローンでマンション投資を行っていて、仮に20年後に金利が上昇してくればボディブローのようにジワジワとキャッシュフローを圧迫してきます。

だから、無理のない範囲で繰上げ返済を実行する事で、金利上昇リスクを回避していく必要があります。

マンション投資における繰上げ返済のメリット以下の4点です。

☑金利上昇リスクの回避

☑利息軽減効果

☑ローンの完済が早まる事で家賃収入のみが入ってくる時期が早まる

☑次の物件を買い増すことで資産を更に増やすことができる

最後までお読み頂きありがとうございました。