【超重要】デッドクロスって、なんで起きるの?

一定のローン(※だいたい物件の6割以上ローン)がある場合には、デッドクロスが生じてしまいます。どうしてデッドクロスが生じるは、減価償却費と支払いローンで説明することが出来ます。

ローンで返済している利息部分は経費にできますが元本部分は経費にできないんです。

ほとんどの人は元利均等方式でローンを組むのですが、元利均等方式でローンを組んだ場合の返済イメージは、毎月の返済の内訳なんですが、返済当初は利息の方が元本より多いのですが、年数が経過するにつれて元本の方が利息より多いという時期がきます。下の図のような感じです。

次に減価償却と元利均等返済方式で元金を返済していくときの返済イメージをお話します。まずは減価償却費のイメージですが、投資初期の償却イメージはマンション設備の償却費がありますので、かなり多くの経費を計上することが出来ます。

つまり、実際は懐からお金は出ていかないのに経費に出来ることで、所得税を減らすことが出来ます。

次に元金返済のイメージです。先ほどお話したように元利均等返済では、年々元金の返済内訳が多くなりますが、元金自体は経費計上出来ずに返済していきます。

 

経費計上できる減価償却と経費計上出来ない元金返済が逆転する、このタイミングをデッドクロスといます。つまり、下の式のようになってしまうんです。

減価償却費の計上額>元本返済額

減価償却費の計上額<元本返済額

15年ぐらいで設備の減価償却は終わり建物の減価償却だけになるので、15年ぐらいでガクンと下がります。

 

減価償却費と元金返済の金額の差額が所得を圧縮することになるんです。そうすると申告所得が多くなり、たくさん税金を払わないといけなくなります。

じゃあ、このデッドクロスって避けられないの?この点は次回のブログ【超重要】デッドクロスって避けられないの?でお伝えします。

最後までお読みいただきありがとうございました。