マンション投資(不動産投資)のおすすめエリアはどこ? ~東京・大阪・京都・福岡を徹底比較~

以前のブログでもお伝えしたように、マンション投資は1に立地2に立地34がなくて5に立地というほど、立地選びが最重要です。マンション投資は安定的な家賃収入を目的にするので、長期に渡り人に住んでもらえるエリアじゃないと成功に導くことが難しくなります。

ワンルームマンション投資は、人口も多く将来の人口ボリュームも見込める東京都心が主流です。しかし、最近になって大阪・京都・福岡も人気を集めているエリアです。将来に渡り賃貸需要が見込めるエリアはどこなのか?データで確認していきたいと思います。

東京は人口が1,300万人を超え、誰もが認める大都会です。でも、本当に大都会なのでしょうか?実際の数字でみていく必要があります。

東京が大都会だというのは、10人中10人が持つイメージだといっても過言ではないでしょう。でも、イメージ先行で物事を決めつけるのは危険な場合があります。きちんと根拠を持って判断する必要があります。

マンション投資は人に貸して家賃収入を得ていくので、長期に渡り安定的に賃貸需要があるエリアでないと成功しません。きちんとした賃貸需要が見込めなければ、将来「空室リスク」と「家賃下落リスク」が襲ってきて、予定していた家賃収入を得る事ができず、失敗に終わる可能性が高くなります。

今の賃貸需要があるというのも、もちろん重要です。ただ、マンション投資は長い年月に渡り安定的に家賃収入を得てこそ、成功に導くことができるのです。将来の推定人口が政府の国立社会保障・人口問題研究所から発表されています。数字で見ていきましょう!

上の表の一番左を見て下さい。2015年から2045年の30年間で人口がプラスになっているのは、47都道府県中なんと東京都だけであることを示しています。第5位の埼玉県でさえ、−10%です・・・人口減少社会と言われていますが、これだけ酷い数字になるんです。

上の表の真ん中を見て下さい。2045年時点での都道府県人口ランキングです。1位の東京都が2位の神奈川県を500万人以上はなして圧倒的1位であることがわかります。

上の表の右を見て下さい。2045年時点での都道府県人口密度ランキングです。これも東京都が圧倒的1位であることが分かります。しかも、23区に絞ると1平方キロメートル当たりの人口は15,000人を超えるのです。以上より、将来においても人口や人口密度は東京がダントツであることが分かります。

2015年から2020年までの直近5年間でみると、東京23区・大阪市・福岡市は人口が増加しているのが確認できます。ただ、すでに京都市では約2万人の人口減少が確認できます。

さらに、2015年から2045年までの30年間での推移をみると、大阪市が約28万人・京都市が約18万人ほど人口減少することが予測されています。東京23区は約43万人・福岡市が約11万人の人口増加が予測されています。福岡市は堅調ですが、そうはいっても人口規模と人口密度を比較すると遠く東京23区には及びません。こういった点を総合的に考慮すると、長期に渡り賃貸需要が見込めるのは東京都心といえるでしょう。

上の表は2015年から2045年にかけての30年間の東京23区の人口増加数と増加率です。千代田区・中央区・港区の、いわゆる都心3区は人口増加率が目覚ましいです。それに比べると、葛飾区・江戸川区・足立区は数万人規模での人口減少が予測されています。約10%も人口が減少していく事が見込まれています。今後はより一層より都心に人口が集中していく世の中になりそうです。