マンション投資で、いくら自己資金（頭金）を入れたらよいのか？

マンション投資をスタートするには、理屈上は自己資金10万円からスタートできる人もいるのですが、以前のブログでもお話したように、資産を増やすスピードを早めるためには、無理のない繰り上げ返済が必要になります。

また、可能な限り自己資金も多めに入れた方が返済スピードが早まりますし、その方が投資の安全性が高まるのも事実です。

でも、多くの人が「ローン組んでスタートできるなら、その方がいいよね？」という考え方になっていると感じます。

確かに、不動産投資におけるローンは現金買いと比べてもレバレッジを効かせて投資効率を上げる事ができます。ただし、逆を言えば安全性は下がります。

このあたりの具体的な説明は、以前のブログ【ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法～３つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう～【その５】】をお読み頂ければと思います。

いくらまで自己資金を使えるのかを言語化しましょう

そのため、私はご相談を受ける場合に、その方のご年齢・ご年収・家族構成・資産状況等をヒアリングする中で、自己資金の投入額についてお話していきます。

その時に、「ローンを組んでスタートできるなら、できるだけローンを組んでスタートしたい」と仰る方がいます。

「なぜですか？」と聞くと「いや、なんかあった時のために」と言われます。それに対して「なんかって何ですか？」と聞くと、たいていの人は明確に答えられません。

別に、尋問したい訳ではないんですよ。それに、心情的に「なんかあった時に」っていうのは、言いたいことは分かるんですよ。

でも、その「なんか」を出来るだけ明確に言語化しておけば、いくら自己資金を投入しても問題ないのか？「なんか」があったとしても現在の生活に影響ないのか？を確認でき、お客様ご自身も安心できるという効果があります。ですので、出来るだけ言語化した方が良いと思います。

具体例で見てみましょう。

【上場企業勤務の35才独身男性】

・年収：600万円

・貯金：800万円

・借入：なし

・月手取り収入：40万円

（※年2回のボーナス分も加味した平均）

・生活費：25万円

・毎月の収支：＋15万円

・年間の雑費（旅行・趣味・交際費）：50万円

・年間貯金額：130万円

ここで「なんか」を言語化します。

※ポイントは予測収入を少なめに、予測支出を多めに算出する事です

「なんか」その①＝失業or転職

【6か月間無職の場合】

・収入⇒失業保険（15万円）×６

・支出①⇒生活費（25万円）×６

・支出②⇒転職活動費用：20万円

・支出③⇒半年間の雑費（旅行・趣味・交際費）：25万円

6か月間の失業中の収支は、マイナス105万円になります。

ただ、タイミングにもよりますが、住民税・社会保険料の支払いもありますので

トータルでマイナス200万円をみておけば充分かと思います。

そうすると貯金800万円が600万円になります。さらに、預金通帳に200万円以上の数字が並んでいた方が、心理的な不安を取り除くためにはよいかと思います。そうすると、このケースでは400万円までは自己資金として使っても問題なさそうです。

「なんか」その②＝病気

【1か月入院し1年間休職した場合】

・収入⇒28万円

※疾病手当と会社の保険組合で70％支給⇒ご勤務先などにより違います

・支出①⇒入院費用＝30万円

※保険適用外の差額ベッド代等

・支出②⇒通院費・薬代＝1年間20万円

・支出③⇒生活費（25万円）×12か月

・支出④⇒半年間の雑費（旅行・趣味・交際費）：25万円

1年間の病気療養中の収支は、収入（336万円）－支出（375万円）でマイナス39万円です。そうすると貯金800万円が761万円になります。さらに、預金通帳に200万円以上の数字が並んでいた方が、心理的な不安を取り除くためにはよいかと思います。そうすると、このケースでは561万円までは自己資金として使っても問題なさそうです。

「なんか」その③＝結婚

・支出①⇒結婚費用：100万円

・支出②⇒新居への引っ越し・家具：150万円

・支出③⇒新婚旅行：100万円

支出合計が350万円なので貯金800万円が450万円になります。さらに、預金通帳に200万円以上の数字が並んでいた方が、心理的な不安を取り除くためにはよいかと思います。そうすると、このケースでは250万円までは自己資金として使っても問題なさそうです。