あなたは、どうですか?~マンション投資における属性と与信~

※本記事に記載したローン審査等の基準は、あくまで目安です。ローンが通るかどうかは実際に審査に通してみないと分からないことをご了承くださいませ。

今までもお話してきたように、ワンルームマンション投資は、1戸あたりのキャッシュフローを大きく出すことは難しいので、はっきり言って大きく儲けることは出来ません。

しかし、一番のメリットは他の不動産投資に比べて「手間がかからない→仕事などの日常生活に影響を与えない→投資をする大きなデメリットであるストレスがかからない」という点です。

短期で大きく儲ける事は出来ませんが、計画的に無理なくコツコツと買い増していくことで、将来安定的に20~30万円の家賃収入を得る仕組みを作っていくことができます。

この点の具体的な方法論は以前のブログ【ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その5】】に書きました。

内容は分かったし、さあ始めようと思っても残念ながら出来ない人もいます。本日は、マンション投資の最初の関門である与信についてお話していこうと思います。どうぞよろしくお願い致します。

与信とは?

金融機関にお勤めの方は馴染みのある言葉かもしれません。

与信」とは金融機関が個人や法人にお金を貸すときに、「どのくらいの金額までなら貸してもいいか」を判断することと思って下さい。

ご存じのように、銀行がお金を貸すのは金利という利益があるためです。

ただ、貸したお金を計画通りに返済してもらえなければ銀行は損をしてしまいます。だから、「与信」というものをしっかりする訳です。

投資用不動産のローン審査は厳しい

通常の住宅ローンだと、三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行などのメガバンクも取り扱いがありますが、現在は投資用不動産のローンは取り扱っていません。

以前は、ワンルームマンション投資でもローンの取り扱いがあったようですが、今はメガバンクは対応していません。明確な理由は分かりませんが、効率が悪いからだと思います。

仮に東京の住宅ローンだと5,000万円や6,000万円というローンを扱えるのに、ワンルームマンションだと2,000万円ぐらいです。倍以上違います。

銀行からしてみれば、手間は同じなので効率を考えて取り扱いしていないんじゃないかなぁと思われます。

マンション投資のローンの取り扱いは、ジャックスオリックスが大きなシェアを占めています。後発組では東京スター銀行やセゾンも扱っています。現在、低金利なため1.65~2%前後が投資用不動産の貸出金利の相場になっています。

投資用不動産は自宅の住宅ローンと違い、金融機関の審査は厳しくなります。

ローンの審査で金融機関は何を見ているのでしょうか?

ローンが通るかどうかを正確に知るためには、実際に審査に出して結果が出るまで分かりません。ただ、審査に通るかどうかを事前に予測することはある程度可能です。それでは、金融機関は何を見て判断しているのでしょうか?①借りる人の状態と②購入予定の不動産の2つの側面から審査をしていると言われています。

  • 借りる人の状態

大きく分けると、勤務先・年収・勤続年数・個人情報履歴・団体信用生命保険への加入可否です。これが、いわゆる属性と言われているものです。

勤務先は上場企業など規模が大きい方が良いようです。ただ、たとえ上場企業や大企業でも、不祥事などで株価の下落が続いているような企業だと、貸す方の金融機関は倒産リスクを恐れて与信にはマイナスの影響を与えるでしょう。勤務先の財務状態が良い方がベターです

年収は400万円~500万円以上、勤続年数は2~3年以上という基準を設けている金融機関が多いようです。

勤続年数についてですが、転職すると勤続年数はゼロ年から起算される事が一般的ですが、金融機関によっては同業他社への転職であれば、前職の勤続年数が加味される場合もあるようです。

年収が500万円以上などであっても、歩合が多い営業職や自営業者などは審査が厳しくなり、多めの頭金が必要になったり金利が高くなるケースもあるようです。

ただ、自営業者でも医師や弁護士・税理士などの一定の士業で一定基準の年収があればローンを組める場合もあるので、一概に自営業者はローンを組めないとは言い切れません。

個人情報履歴は、クレジットカードの支払い遅延や滞納があれば、審査で落ちる可能性があります。

最後に、団体信用生命保険への加入が出来なければローンの審査がおりません。特段の病歴がなければ問題ありませんが、既往歴があれば加入できない可能性があります。

  • 購入予定の不動産

住むための不動産ではなく、投資用の不動産ですので、それなりの収益性がなければ金融機関はお金を貸してくれません。

ただ、東京都心の駅から徒歩10分圏内のワンルームマンションで旧耐震基準つまり昭和56年築以前のマンションでなければ、融資が出る可能性が高くなります。

つまり、購入予定の不動産の担保価値もきちんと評価しているのです。

ローン期間の計算ですが、RC構造の耐用年数は47年です。投資用のワンルームマンションは基本的にRC構造なので耐用年数は47年と思って頂いて問題ありません。55年で設定している金融機関が多いので、築20年までであれば55引く20で35年ローンにすることが可能です。最近は60年で設定している金融機関も出てきました。

まとめ

人に対する評価と物件に対する評価をきちんとして、その上で金融機関がOKを出したら、ローンを組めるという訳です。

どうでしょうか?「たいした基準じゃないな」と思った人もいれば「自分には無理だな」と思った方もいると思います。

つまり、マンション投資は誰でも出来る投資ではないのです。投資用不動産のローンを組めること自体が、あなたにとっての資産でもあるのです。

他の人に比べて選択肢が多いという事は、間違いなく有利です。

そして、以前のブログ【物件価格が上昇中!だったら、今はマンション投資は控えるべき?】にも少し書きましたが、金融機関の貸し出し条件は、いつ変わってもおかしくありません。先月の審査では問題なかったのに、翌月には審査に落ちる可能性も否定できません。

だからこそ、出来る人は今のうちにスタートしておいた方がいいと思います。ご興味があれば、事前にご自身がローンを組めるのかを確認しておいた方がよろしいと思います。

ただ、不動産会社に直接相談するのは気が引けるという方もいらっしゃると思います。そのような方は私に事前にご相談いただければと思います。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。