不動産は管理を買いましょう

 

前回のブログまでは、今からコツコツと無理なく毎月20万円以上の家賃収入を得る方法を、「物件の目利き」「投資分析」「買い増し戦略」という3つの重要な投資判断というテーマでお話してきました。

今までのブログでは主に、マンション投資で失敗しない・成功するための入り口部分を説明してきました。

マンション投資は、3つのフェーズに分けられると思います。

入口=購入の戦略

保有=物件所有中に、上手に運用していく戦略

出口=物件をそのまま保有し続けるのか?それとも、タイミングを見て売却するのか?

の3つのフェーズです。

今日は「保有」つまり管理についてお話していきたいと思います。どうぞ宜しくお願いします。

今までのブログでもお話してきたように、マンション投資は購入時点で、ほぼ成功か失敗かに分かれると言っても過言ではありません。

しかし、購入後は何も考えなくていいのでしょうか?

そんなことはありません。あくまでも目的は、安定的に家賃収入を得る事です。

せっかく、賃貸需要があり家賃が下がりづらい物件を購入したとしても、その後の賃貸管理が不十分であれば、最初のシミュレーション通りに数字は進んでいきません。

マンションの「保有」中に必要なものは賃貸管理です。賃貸管理とは何をするのか?具体的にお話します。

まずは、入居から毎月安定的に家賃を回収する必要があります。滞納があれば督促も必要です。

それ以外にも、トイレやエアコンなどの設備の故障対応です。他にも、帰宅したらカギをなくして自宅に入れないなど。

他には、隣人の騒音のクレーム対応など細かいことも含めて、マンションを所有している間は賃借人に対して様々な対応をしていく必要があります。

そして、退去後の対応です。退去すれば一日も早く入居者を付けなければ、空室期間中は家賃収入がゼロになるので、管理では賃貸付けが最も重要といっても過言ではありません。賃貸付けとは、賃貸募集をかけて次の人に借りてもらうまでの一連の作業のことを言います。

一般的に入居者は退去の1か月前に不動産会社に連絡する決まりになっています。

その連絡を受けたら、早急に賃貸募集をかけていく必要があります。それと並行して退去後早急に壁紙の張替えなどクリーニング作業を行い、新しい入居者と賃貸契約を結びます。

そういう段取りを経て、新しい人に入居してもらえるのです。これを、マンションを保有している間はずっと続けていく必要があります。

だから、賃貸管理って意外に色々とやることが多いのです。ふと思い出したエピソードをお話します。

以前、私が喫茶店で仕事をしていた時に、隣の席で二人が深刻そうな話をしていました。

二人とも声が大きかったので丸聞こえでした。ワンルームマンション投資を始めた人が相談していたんです。

相談を受けている人が、どういう立場の人か分かりませんでしたが、次のような会話でした。

この管理代行費の3,000円って何ですか?

いやぁ~、不動産会社の人が言うには、入居者が家賃滞納した時に督促の電話してくれるってことみたいですよ

じゃあ、別に管理代行費を払わずに、あなたが入居者に電話すれば電話代だけで済みますよね

あっ、そうですよね。騙されたんですかね

う~ん・・・電話してもらうだけなら3,000円もったいないんじゃないですか?

やっぱり、そうですよね!この3,000円ムダですよね!

ちょっと待って!管理代行費って入居者が家賃滞納した時に、督促電話をするだけの費用のことじゃないから!毎月3,000円も払っているなら賃貸付けとかもやってくれるはずでしょ!そういう契約になっているはずだよ!と、今にも話に割って入りたくなるぐらいでした。

確かに、その人の購入物件の管理情報も不動産会社も知らないので、なんとも言えませんし、不動産会社によりサービス内容は違います。

ただ、一般的に「弊社の管理代行は滞納家賃の督促電話のみです」という不動産会社なんか聞いたことありません。

相談をする側はまだしも、相談を受ける側もこの程度の知識しかない事が残念でした。

確かに、私のような金融面が得意なファイナンシャルプランナーでもマンション投資に関しては素人と変わらない知識の方もいます。

それは、専門と専門外がありますので仕方ありません。やはり、相談するなら専門の人にするべきだと思った出来事でした。

次は、賃貸管理の種類についてみていきましょう。

大きく不動産の賃貸管理には、①自主管理②一般管理③一括借り上げの3種類の形態があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

①自主管理

これは簡単に言うと、マンションのオーナーつまりあなたが現在の入居者への対応・退去後の部屋のクリーニングを業者へ外注・賃貸募集・家賃の回収・未納家賃の督促・部屋の設備のクレーム対応など。

全てを基本的に自分で対応する管理方法です。

不動産会社に毎月の管理代行費を払う必要がないので、手取り家賃収入が多くなります。

②一般管理

ワンルームマンション投資の場合は、この一般管理が最も多いと思われます。

これは、先ほど説明した諸々の煩わしい対応を不動産会社に委託する方法です。

退去が決まれば不動産会社から「入居者が退去されるので、賃貸募集開始します」→その後「入居者が決まりました」とオーナーに連絡が入ります。

契約代行もしてくれるので、オーナーであるあなたがわざわざ出向いて賃借人と賃貸借契約を取り交わす必要もありません。

非常に手間がなく・スムースです。

その代わり毎月不動産会社に管理代行費(※名目は不動産会社により異なる場合もある)を支払う必要があるので、その分手取り家賃収入が少なくなります。

不動産会社により異なりますが、都内のワンルームマンションであれば1物件あたり3,000~5,000円の会社が多いです。

不動産会社によっては、空室時の家賃保証・家賃滞納保証・一定年数で有償交換が必要なエアコン交換が初回のみ無料などのサービスが含まれている場合があります。

そのため、ワンルームマンション投資をする場合は、どの程度の管理をどのレベルで対応してくれるのかを、しっかりと不動産会社に確認しておくことが重要になります。

③一括借り上げ

最後に一括借り上げです。別名サブリース契約とも言われている方式です。

基本的に、一般管理のように賃貸募集やクレーム対応などの煩わしいことを、毎月管理代行費を払って管理会社が対応してくれる点は同じです。

何が違うのか?借主が違うのです。順を追って説明していきます。

サブリース契約とは、転貸借契約のことです。つまり、又貸しです。このこと自体は、不動産に限らず民法第612条を根拠に合法で全く問題ありません。

一般管理の場合は、物件の所有者が借主から家賃(例:8万円)をもらいます。サブリース契約では、借主が不動産会社で、不動産会社が実際に住む人にまた貸しするのです。

【貸主】オーナー⇒【賃借人】管理会社⇒【転借人】実際に住む人

という構図になります。お金の流れは次の通りです。

<貸主―7万円→借主―8万円→実際に住む人>

となります。

一般管理なら8万円の家賃収入なのに、サブリース契約なら7万2千円(※サブリース契約だと、本来の家賃の9割になることが多いため)の家賃収入になってしまいます。

ただ、借主が不動産会社なので、実際は空室になっていても7万2千円は毎月安定的に家賃を取れるという契約です。

サブリース契約は、マンション投資の空室リスクを避けることが出来るので、非常にメリットがある契約に思えます。

ところが、空室期間が多くなれば、不動産会社が「家賃を下げて下さい」と言えるのです。家賃減額のリスクがあるのです。

借主を強力に保護している借地借家法という民法の特別法があります。

借地借家法32条には「経済事情の変動などで、家賃が不相当になった時は、家賃の減額請求ができ、当事者間で協議がととのわない時は裁判で決着する」というような内容が書かれています。

つまり、契約時に「○○年間、家賃保証」と言っていても、サブリース契約の借主は不動産会社です。

借地借家法は借主を強力に守る法律です。これは、別に借主が不動産会社であっても基本的に同じ扱いなのです。

だから、サブリース契約をするなら、そのあたりの注意点を踏まえて、十分に検討する必要が出てきます。

自主管理は管理代行費という手数料を不動産会社に毎月支払う必要がないので、手取り家賃が多いけど、面倒な手間や労力が非常に多い。

一般管理は不動産会社が面倒なことを請け負ってくれるけど、管理代行費を取られて手取り家賃が少なくなる。

サブリース契約は空室になっても毎月家賃が入ってくるけど、一般管理より手取り家賃は下がるし、家賃減額リスクがある。

すべてメリットもあればデメリットもありましたよね。

そこで、あなたがワンルームマンション投資をする目的を思い出して下さい。

仕事やプライベートが忙しく、手間なくストレスなく安定的に投資運用したいなら、どうですか?

毎月数千円の管理代行費を払ってでも一般管理がいいと思いませんか?

もちろん、あなたが管理のことも猛勉強して、不動産大家専業でスタートしたいなら自主管理もダメとは思いません。

そして、最後にサブリース契約について補足します。要するに、サブリース契約は空室が出ても家賃が安定的に入ってくるという契約です。

でも、よく考えてみてください。不動産会社が例えば月8万円の家賃を数年に一度ならまだしも、頻繁に払うようになったらどうでしょうか?完全に赤字ですよね。

だから、先ほどお話したように、借地借家法を根拠に万が一、空室期間が多くなっても家賃値下げを要求できることを知っていて、不動産会社は損失を出さないように考えています。それから、大前提として、そもそも空室が頻繁に出るような物件を購入してはいけません。

手間なく・安全に・低リスクでマンション投資をしたいのであれば、総合的に見て一般管理でお願いした方が良いと思います。

まさに不動産は管理を買え」と言われるように、購入後の管理次第でマンション投資は成功から失敗に変わることもあるのです。

最後までお読みいただきありがとうございました。