ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その5】

ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~というテーマで、4回にわたり重要な3つの投資判断の「物件の目利き」「投資分析」についてお話してきました。

今日は、最後の投資判断である「買い増し戦略」についてお話していきます。

ローンの効率性

今回も前回と同じように、説明用にAさんもBさんも現金2,000万円を持っていたとして進めていきます。

また、前回のように具体的な数字を使って見ていきましょう。

【購入物件の概要】

・物件価格:2,000万円

・金利1.7%

・借入期間35年

・月額手取り家賃収入76,600円

・ローンの月額返済額63,200円

・キャッシュフロー+13,400円

【Aさんのケース】

まず現金2,000万円で1戸ワンルームマンションを購入します。同じ条件の物件を、2戸目はフルローンで購入しました。

月額手取り家賃収入は76,600円ですので、年間では×12で919,200円です。

現金購入の方は年間919,200円、そしてローン購入の方は月13,400円なので年間だと×12で160,800円入ってくることになります。

2つ合わせて1,080,000円の手取り家賃収入が入ってくることになります。この1,080,000円を年に一回毎年ローンで購入した方の物件に繰り上げ返済をしていくとします。

そうすると、35年で返済予定の2戸目の物件は、なんと約13年で完済できることになります。

【Bさんのケース】

BさんはAさんと違って、2戸目は買わずに現金で購入した1戸目の月額手取り家賃収入が貯まってから、2戸目を買う事にしました。

すると、年間の手取り家賃収入は919,200円なので、2,000万円を貯めるのに約21年かかることになります。

今のケースのAさんの13年とBさんの21年の差が、ローンの効率性という訳です。

今の話をまとめると、下記のようになります。

投資効率と安全率が高い買い増しの進め方

前回のブログ【ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その4】】のレバレッジの説明で、最初に同じ2,000万円使うなら200万円の頭金で10戸買って投資した方が、格段に投資効率はいいけど1億8,000万円もの借金を背負うため、投資効率はいいけど安全率は低いという話をしました。

それでは、投資効率もよく安全率も高く買い進めていく方法を下の表で見ていきましょう。

 

※注釈:説明の簡便化のために、①ローン購入時の頭金と諸費用をゼロ円②家賃下落率と空室率と設備交換費用はゼロで計算していますご了承ください。

上の表は、先ほどのAさんのパターンで繰り上げ返済をしてワンルームマンションを買い進めて増やしていったものです。

表の一番上の①は先ほどの説明を図にしたものです。

最初に2,000万円投資して、2戸分の年間手取り家賃収入が108万円でしたね。

使った自分のお金は2,000万円に対して、年間の家賃収入が108万円なので、自己資金に対する利回りは108万円÷2,000万円×100で5.4%になります。

この物件は実質利回りが4.596%(年間手取り家賃収入9,190,200円÷物件価格2,000万円)なので、利回りが4.596%から5.4%へと良くなっています。

なんで、そんなことになるのか?そうです。マンションを借りている人が毎月払った家賃を元手に、あなたが繰上げ返済しているからです。

表の②~④も①の時と同じように、戸数分の手取り家賃をドンドン繰り上げ返済していきます。

そうすると、ローンの完済した5戸の物件を13年+8年+6年+5年=32年で保有することが出来ます。

そうすると、1戸目を所有してから32年後には毎月5戸分の家賃収入が入ってくるということになります。

1戸76,600円の家賃でしたから、76,600円×5戸で383,000円の収入が毎月手元に入ってくるという事になります。

注釈にも書きましたが、説明を簡便化するために、家賃下落率・空室率・設備交換費用は考慮していませんので、実際にはもっと少ない額になりますが、充分な収入になります。そう考えるとすごいです。

さて、この買い増しの方法は、前回のブログのレバレッジのところでお話した安全率と投資効率の面ではどうでしょうか?

2戸目も3戸目も4戸目も5戸目も1戸しかローン組んでないですよね。

例えば、空室が出たり10万円単位の設備交換費が出ても、ローンが完済している物件があり、その物件からは毎月家賃収入のみが入るので、急な出費にも耐えられる訳です。

つまり、投資効率も良いのに安全率も高いんですね。上の表を見ても、自己資金に対する利回りもドンドン良くなって5戸目の時は19.2%つまり約20%です。家賃収入という他人のお金を使えるので、出来る事なんですね。

1戸ではなく資産全体を見ることの大切さ

最初に購入する1戸目から物件の目利き→投資分析をシビアにやる必要はあります。

最初の1戸目の購入も大切です。

ただ、投資判断をするときは、この1戸だけにフォーカスするのではなく、先ほどの買い増し戦略のように資産全体として、安全率と効率性はどうなのか?ということを見ていく必要があります。資産全体で見ているから数字の良さが分かるんです。

こういう買い方で戸数を増やしくと、不動産投資は着実に安定収入をもたらしてくれます。凄いことだと思います。

ただ、逆に言えば、こうした毎月入ってくる家賃収入を目的としたインカムゲインの不動産投資は地味とも言えます。

バブルの時は土地神話があり、「土地の値段は上がり続ける」と本気で信じて、無茶な借金をして、当時は金利が高いので家賃収入なんかより毎月のローン返済額の方が全然多い時代だったんですよ。

でも、少しして売れば買った時よりも高く売れたので、銀行も気前よく貸していた時代でした。

結局、バブルが崩壊して売るタイミングを失って、多くの人が不動産投資を失敗したわけです。

今の時代は安く買って高く売ろうとしても、そう簡単にはいかない時代になりました。

先ほどの例ですと、30歳の時にワンルームマンション投資を始めれば、32年後の62歳に5戸持てます。

62歳と言えば定年間もない年齢です。こういう状態が作れれば老後は盤石なものになりますね。

だから、40歳や50歳だと間に合わなくなるので、始めるなら早い方が有利です。

ただ、5戸も持たずに3戸でいいとか、返済スピードを早めるために上の表の②~④の時にローンで返済する戸数を増やせばできますけど

ただ、そうすると今度は安全率が下がるので、その点は注意して投資していく必要があると思います。

まとめ

ここで、誤解しないで頂きたいのが前提として2,000万円もの大金がないとスタート出来ないという意味ではないのです。

あくまで、このように買い増して返済スピードを早め将来ローンのないワンルームマンションを複数持つことで、結果的に今回5回にわたりお話してきた、ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円以上の家賃収入を得る方法をお伝えしたかったのです。

実際には、始める年齢・入れられる頭金の額・無理なく出来る繰り上げ返済額などによって、何戸まで買い増していけるかが違ってきます。

ですので、その人の現状を正確に把握しなければ簡単にマンション投資を進めるべきではないと思っています。

最後までお読みいただきありがとうございました。