ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その4】

不動産投資におけるレバレッジ

※不動産投資で重要な考え方「レバレッジ」について、具体例を交えて分かりやすく解説しています。

ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得るには、「物件の目利き」「投資分析」「買い増し戦略」の3つの投資判断必要という事でした。

それでは、本日は「投資分析」の「レバレッジ」というものにフォーカスしてお話してまいります。

「レバレッジ」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃると思います。「レバ効いている」などと使われますが、直訳するとテコの原理という意味です。小さな力で大きなものを動かすということです。不動産投資で言うと、少ない資金で高いものを買うということです。

それでは、実際にどういうことなのか?レバレッジとは?具体的な数字を使って、2つのパターンで見ていきましょう。

その方が分かりやすいと思います。表で具体的に見ていきましょう。

上の表の左側がAさん、右側がBさんです。AさんもBさんも2,000万円の現金を持っていたという設定にします。

なかなか、現金2,000万円持っているという人は少ないですが、レバレッジを説明するための設定なので、その点はご了承ください。

AさんのケースとBさんのケースを比較してみましょう。

【現金買いのAさん】

Aさんの方は持っている現金2,000万円で現金一括で2,000万円のワンルームマンションを一部屋買いました。

購入した物件は家賃収入が90,000円、管理費が6,000円、修繕積立金が4,000円、管理代行費が3,300円でした。

そうすると、90,000円の家賃からこれらの管理費・修繕積立金・管理代行費を差し引く必要がありますので、76,700円がAさんの毎月の家賃の手取り収入という事になりますね。

そうすると、この物件の利回りは、表面利回りが5.4%実質利回りが4.6%になります。

【ローン買いのBさん】

同じ条件の物件をBさんは、200万円づつ頭金を入れて、10部屋買うという事にしました。

銀行が審査を通しませんので、実際はこういう買い方は出来ませんが、あくまでレバレッジの説明のために、設定した条件なのでご了承ください。

それでは、10部屋買うために200万円づつ頭金を入れると、1部屋につきどうなるか見ていきましょう。

1部屋2,000万円の物件なので1,800万円の借り入れをします。借入金利は1.7%だとしましょう。ローンの期間は35年にします。

そうすると、毎月のローンの返済は56,893円になります。この物件の月額の手取り家賃収入は76,700円でしたね。

だから、入ってくる家賃収入76,700円からローンの支払い分56,893円を差し引くと、毎月19,807円がプラスで残ります。

これを「手残りが19,807円」とか「キャッシュフローがプラスで19,807円」などという表現をすることがあります。

現金一括で購入したAさんは毎月76,700円入ってくるのに対し、ローンを組んだBさんは19,807円しか入ってこないので、現金一括で購入したAさんの方が良い買い方のように見えます。ただ、前提としてAさんもBさんも現金で2,000万円持っていましたよね?

Bさんは持っている現金2,000万円を全部使えるので、頭金を200万円づつ入れて10部屋買えます。

そうすると、キャッシュフローも1部屋19,807円×10部屋で10倍の198,070円になります。

最初にAさんもBさんも現金で同じ2,000万円を使っています。

でも、毎月のキャッシュフローはAさんが76,700円なのに対し、BさんはAさんの約2.5倍の198,070円キャッシュフローがあります。

最初に同じ2,000万円を使うのなら、Bさんの方が効率が良いのが分かりますね。

この例のように、最初同じ額を使っているのに、手元に残る収入が多くなるのが、分かりますよね。これが、レバレッジが効いているという状態です。

AさんとBさんの、どちらの購入方法が良いのか?

先ほどの例でいうと、同じ2,000万円使うならBさんのように頭金1割でローンを組んだ方がいいのか、というと話はそう簡単ではありません。

【Aさんのケース】

Aさんは現金買いしていますので、ローンという借金がないためBさんのケースと比べると効率は悪いですが安全率は高い状態です。

仮に、空室が出た場合ですが、上記の表の管理費(6,000円)修繕積立金(4,000円)管理代行費(3,300円)の合計13,300円は毎月支払う必要があります。

Aさんは手取り家賃が毎月76,700円入ってくるんでしたよね。だから、仮に空室が出ても今までのキャッシュフローから支払えば少ない痛手で済みます。

【Bさんのケース】

Bさんはローンで購入しています。10部屋分を頭金2,000万円でローン1億8,000万円で購入しています。

借金が多くAさんのケースと比べると効率は良いのですが安全率は低い状態です。上記の表の右側を見て下さい。10部屋分の毎月のローンの支払いは568,935円です。非常に考えにくいですが、仮に10部屋すべてが空室になれば、その月はマイナス568,935円と10戸分の管理費・修繕積立金・管理代行費133,000円の合計701,935円がかかります。これは、かなり大きな額ですよね。

つまり、現金買いもローン買いも一長一短なので、バランスが重要になります。一概に、現金買いが良い!ローンで買った方が良い!と覚えないで頂きたいのです。

利回りと投下資本回収率

投下資本回収率とは、投下した自己資金を、どのくらいの期間で回収できるかを求めるために必要な指標です。

投下資本回収率が4%なら、100÷4で25。その投資は25年で回収できるという事を意味します。

次の順序で計算します。※面倒であれば計算の手順は読み飛ばしても構いません。

投下資本回収期間とは、自己資金を何年で取り戻せるかという意味だと知って頂ければ大丈夫です。

  • NOI(年間手取り家賃収入-固定資産税・都市計画税)-ADS(年間のローン支払い額)=NCF
  • 投下資本回収率=NCF÷自己資金×100
  • 投下資本回収期間=100÷投下資本回収率

これで、計算すると下記の表になります。

<現金で1部屋とローンで10部屋の比較>

現金購入もローンでの購入も、最初に使ったお金は2,000万円です。

現金で1部屋購入したケースだと、最初に投資した2,000万円を回収するのに約22年かかるのに対し、ローンで10部屋購入した方は、最初に投資した2,000万円を回収するのに約10年で済みます。

ローンで10部屋購入した方は、約10年後から10件分月額手取り収入198,065円が毎月入ってきます。凄い話ですよね。

それでは、結論として同じ2,000万円を使うなら、ローンで10部屋購入した方が良いのでしょうか?そうとも言えませんね。なぜなら、最初に1億8,000万円のローンを背負っているからです。つまり、どちらも一長一短なので、バランスが重要になります。先ほどの繰り返しになりますが、一概に、現金買いが良い!ローンで買った方が良い!と覚えないで頂きたいのです。

さっき言った投下資本回収率が実質利回りより低いのであれば投資する意味ないですよね。だって回収の方が遅いんですよ。

ただ、最初に現金で購入して家賃収入を丸々フルローンで購入した2戸目の物件のローン返済に充てて購入スピードを早めるなら意味がないとは言いません。このあたりは、次回もしくはその次のブログに紹介します。

以前のブログ【利回りが高ければ良い物件でしょうか?】でもお話したように利回りが良いから、良い物件悪い物件という話ではなく、今回の投下資本回収率のような要素を組み合わせていくと、良い悪いが判断出来るので、他の要素を全部見なければいけないのです。

今回の1戸現金購入と10戸ローン購入で分かったように、物件単体だけで判断するのではなく、保有資産全体で判断するということが、非常に重要になってきます。

今回の例のように物件自体の利回りは4.6%なのに、投下資本回収率を見ると約10%という事もあり得るんですね。

物件単体だけで見ていると、どうしても周りが見えなくなってしまうので、広い視野を持って考えることが必要になります。

今日の話で、ローンを組む(借金をする)ことが一概に悪いわけではないということと、レバレッジの仕組みについてはご理解いただけたかと思います。最後までお読みいただき、ありがとうございました。