ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その3】

投資分析

前回は3つの投資判断の「物件の目利き」についてお話しました。今日は、2つ目の「投資分析」についてお話していきます。

私の所感ですが、利回り〇%!キャッシュフローが月○○円!など、利回りとキャッシュフローを強調して広告なさっているマンション投資会社様が多いような気がします。

もちろん、利回りやキャッシュフローも重要な指標には違いありません。ただ・・・

☑利回りばかりを気にしていてはダメ

☑利回りは数ある投資分析の指標の一つに過ぎない

ということを、しっかりとお伝えしたいと思います。

私がコンサルティングの依頼を受ける場合は、

の順序なのですが、この投資分析の時に専用のシートで、負担できる頭金の額・ローン期間・借入金利より、以下の10以上の指標から分析します。

表面利回り、実質利回り、総運営費、NOI、ADS、DSCR、NCF、投下資本回収率、投下資本回収期間、PMTコンスタント値、イールドギャップ、金利上昇リスクなど。

このあたりの説明は今回は割愛します。少し専門的な内容になりますので、また別のブログにでも記載しようと思います。

今のところは、利回り以外にも確認ポイントが複数あるぐらいに思って頂ければと思います。

利回りは投資分析の指標の一つに過ぎない

利回りは、あくまで投資分析の時の10個以上ある指標の一つに過ぎません。

だから、利回りだけで判断してしまうと、投資自体を失敗してしまう場合があるので、気を付けて頂きたいと思います。

利回りばかりを気にしていてはダメなんです。利回りが高いイコール良い物件だと思って購入しても、投資対象として悪い場合もあります。

逆に、利回りが低いので悪い物件だと思って投資分析してみたら投資適格の物件というケースもあります。

このことは以前のブログ【利回りが高ければ良い物件でしょうか?】にも書かせて頂きました。だから、利回りばかりを気にしていてはダメという事です。

数字は総合的に見る必要があります。私は、どの物件でも、単なる数字遊びにならないように、全体を俯瞰して慎重に見るようにしています。

マンション投資で失敗を避ける第一段階は物件の目利きなのですが、第二段階はこの投資分析なのです。

この段階で、投資不適格物件であれば正直にお客様にお話し、別の提携業者または別の物件がリリースされるまでお待ちいただくお願いをすることもあります。

マンション投資は冷静に考えてスタートすべきであって、いっときの感情でスタートするべきではありません。

物件を購入した後に相談に来られても、ローンがスタートした以上は後戻りできません。

安全に始めるために、まずは弊所にお気軽にお問い合わせください。もちろん、相談料は無料です。

次回は、投資分析の中の大切な考え方「レバレッジ」についてお話していこうと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。