ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その2】

前回のブログ【ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法~3つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう~【その1】】では、ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得るには、「物件の目利き」「投資分析」「買い増し戦略」の3つの投資判断が必要という事でした。

それでは、本日は一つ目の「物件の目利き」にフォーカスしてお話してまいります。

物件の目利きのポイント

 

の順序で見ていきます。

立地

不動産投資は立地が命ですから、一にも二にも立地です。この最初の立地を外してしまうと、成功はかなり難しくなってきます。

具体的には、東京なら23区内です。あと、横浜・川崎の駅から比較的近い場所も立地としては良いと思います。

よく立地って、どうやって決めるんですか?という質問が来ますが、ある程度ご自身で基準を持っていただく必要があります。

ただ、なかなかご自身で決められない、分からないという方には、東京23区内の駅から徒歩10分以内の物件を目安にされたら、いかがですか?とお伝えしています。

徒歩3分以内じゃないとダメ!と決めてもダメではないんですが、東京23区内特に山手線の内側で駅から徒歩3分以内だと、物件価格も高くなり利回りも低くなります。

その代わり、賃貸需要は非常に高くはなります。ただ、東京で駅から徒歩10分以内の物件であれば、利便性も高いため賃貸需要も高いですから立地で大外しということにはならないと思います。

総戸数

次に、総戸数についてです。マンションは、いくつも部屋があるのでマンションの規模が小さければ戸数が少なくなります。

ワンルームマンションであれば30部屋~40部屋が普通規模だと思って下さい。30部屋以下だと小規模なワンルームマンションだと思って頂ければと思います。

小規模がダメだという事ではありません。ただ、普通規模の30部屋~40部屋よりも、中規模の50部屋~70部屋の方がマンションの所有者が負担する毎月の修繕積立金の額が少なくて済むというメリットがあります。

修繕積立金というものは全部屋数で分担します。そのためマンションの部屋数が多くなればその分一部屋の修繕積立金の負担額が少なくなるというメリットがあります。

だからといって、部屋数が多いマンションの方が良いという単純な話にはなりません。

ワンルームマンションはRC構造の物件がほとんどですので、物理的には100年以上持ちますが、一般的には築50~60年ぐらいで建替えを検討する物件が多くなります。

建て替えには、区分所有法という法律で区分所有者(=オーナー)と議決権の4/5以上の賛成がないと、建て替え決議が出来ません。

この建て替え決議は非常に厳格で、規約で4/5未満に軽減する事も出来ません。

そういったこともあり、戸数が多すぎると決議が出来ずなかなか建替えが出来ないという側面もあります。

そういった点からだと、戸数が80以上だと多く感じるので戸数は40~60戸のワンルームマンションが修繕積立金の額からも将来の建て替え決議の面からもバランスが取れている戸数だと思います。

ただ、都心の2路線以上利用可能で駅徒歩3分などの圧倒的な好立地であれば、マンションの部屋数が少なくても投資対象としてOKになる場合もあります。そのあたりは柔軟に見て頂きたいと思います。マンションの部屋数が多い方が投資にとって良い物件だってマルバツで覚えないでくださいね。

あくまで、私の基準ですが、できれば30戸以上は欲しいです。ただ、2路線利用可能で徒歩3分など、立地が非常に良ければ28戸以上であれば次の投資分析に入る場合もあります。

ただ、他の条件がどんなに良くても戸数が27以下であればワンルームマンション投資の対象から外すことにしています。それは、やはり修繕積立金の負担額を考えての事です。

そのくらい具体的な基準を持たなければ、外観のタイル張りがおしゃれだしとか、部屋からの眺めがいいし、などと悩んで仕方がないですからね。ある程度の具体的な基準を持つことは大切だと思います。

修繕積立金

次に修繕積立金についてです。先ほど、少しお話してしまいましたが、修繕積立金の額というのは物件によって違います。

一般的に新築から10年~15年ぐらいでマンションの外壁を修繕したりなどの将来の大規模修繕を実施する時のために積み立てておくお金です。

国土交通省のガイドラインで修繕積立金の目安があるのですが、1㎡218円です。

ワンルームマンションは、20㎡~25㎡の広さの物件が多いので、20㎡の広さの部屋だとすると20㎡×218円で4,360円が適正額になります。

ところが、新築でも中古でも、ほとんどがその適正額になっていません。新築だと、だいたい1,000円になっています。

どういうことでしょうか?新築でなぜ修繕積立金を1,000円にしているかというと、売り手の不動産会社としては少しでも利回りを高くして売りたいという点があります。

そういう売主側の事情もあるようです。

あと物件自体が新しい頃は、それほど修繕積立金も必要ないので、オーナーさんになるべく利益を取ってもらいたいという意味で低く設定されているという事情もあります。

そのため、新築時の修繕積立金は必ず上がるものだと思っておいた方がいいです。

ほとんどの新築物件で、将来確実に修繕積立金があがると思って間違いないです。

新築時に適正額より割安なため、中古の場合だと、だいたい1㎡あたり218円より高くなっているケースが多いです。

それでは、中古物件は、今後修繕積立金が上がらないかというと、そうとも言い切れません。

ただ、中古の場合だと、今後修繕積立金が上がるかどうかっていうのは、購入前に不動産会社から重要事項調査報告書というものを見せてもらえれば、今、マンションの管理組合で値上げの議案が出ているとか長期修繕計画というものが分かりますから、今後の修繕積立金の負担額というのはだいたい予測がつきます。

ちなみに参考までにお伝えしますと、東京のワンルームマンションの1戸の大規模修繕に必要な修繕積立金は、約75万円と言われています。

例えば、30戸のワンルームマンションであれば75万円×30で2,250万円積み立てられていないと、適正な大規模修繕が難しくなります。

つまり、新築時から相当年数1,000円のままだと、ある時ドンッと修繕積立金を上げないと適正な大規模修繕が出来なくなるということです。

適正な大規模修繕が出来なければ、建物の劣化も早くなるので、安定的に長期保有し賃貸付けすることも難しくなるかもしれません。

そのために、重要事項調査報告書に記載されている修繕積立金の額と過去の大規模修繕の実施時期と実施項目は必須のチェック項目になります。

それでは、物件の目利きについては、まずは立地・総戸数・修繕積立金この3つのポイントを押さえて頂ければと思います。次回は、投資判断の2つ目「投資分析」についてお話します。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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