不動産投資の種類
不動産投資と一言に言っても、様々です。
①建物の状態により・・・新築と中古
②立地により・・・東京と地方
③戸数により・・・アパート・1棟物と区分マンション
の３つに分けられると思います。
それぞれの違いを簡単に見ていきましょう。
マンション投資では新築物件を購入して始めるパターンと中古物件を購入して始めるパターンがあります。
もちろん物件によっても違いますが、都心の新築ワンルームマンションだと3,000万円前後、中古だと2,000万円前後が、現在のだいたいの相場です。
つまり、新築は物件価格が高いということです。
例えば、どちらもフルローンで金利1.7％で35年で返済していくとすると、新築なら月返済約95,000円中古なら約63,000円と3万円ほどローンの返済額が違います。
もちろん新築の方が家賃は多く取れますが、かといって中古よりも3万円以上も高くなることはありません。
それに、新築は最初の広告宣伝費などのコストが多く乗っているので、購入した瞬間に物件価格が約２～3割も下がると言われています。
家賃は確かに新築時がピークで一番高いのですが、年数が経過していくにつれて下落していきます。
ところが、おおむね新築から20年ぐらい経った頃から、ほぼ家賃は横ばいになるのです。
そういった面からも中古だと将来の家賃収入のシミュレーションが立てやすいのです。
そういったこともあり、長期で保有し家賃収入を目的にするのであれば、新築より中古を購入してスタートする方が良いと思います。
次にどこの物件を買うか？です。マンション投資に限らず不動産投資は立地が命です。もう、立地が最重要と言っても過言ではないぐらい重要です。
ただ、これから日本の人口減少が進む中で、そもそも入居者が付くのか？という点が心配だと思います。
確かに日本の人口はドンドン減少していくので、今後も空室リスクは高まります。
物件自体の値上がりを狙った投資ではなく、家賃収入を目的としている不動産投資であれば、長期間に渡り借り手が付かないと安定した家賃収入を得る事が出来ないので問題です。
国立社会保障・人口問題研究所の人口データでは、すでに今から25年後の2045年まで人口データが出ています。
それによれば、2045年には日本の総人口は1億2709万人から2067万人も減少し、1億642万人になるとのことです。軒並みどの県も人口が減少します。
ただ、20年後の2040年では、なんとか東京都と沖縄県だけが2015年の時の人口を上回っています。
ただ残念なことに、2045年には47都道府県中、東京都しか2015年の人口を上回らないのです。
他の46道府県は2015年の人口よりマイナスになっていることが次の表からも分かります。
※出所：国立社会保障・人口問題研究所「都道府県別にみた推計結果の概要に掲載された表」
大都市を擁する大阪府・神奈川県・京都府・兵庫県・福岡県も今から20年後の2040年には2015年よりも人口が減ってしまうという事なんです。
つまり、上記の表からも分かることは東京に限って言えば、人口減少は心配ないということです。
それに、実績のある管理会社に委託できていれば、東京都心の好立地のワンルームマンションの入居率は98～99%ですので、今後も東京の賃貸需要はかなり安定していると言えます。だから、地方より東京なんです。
アパートやマンション一棟物、一棟物というのはマンション一棟つまり一棟の全室を購入して投資するということです。
アパートも一棟物も何部屋も部屋があるので、その分家賃収入が多いのが魅力的です。
ただ、物件によりますが物件価格は少なくても5000万とか1億円２億円という額になります。
そもそも、金額的にローンが通る人は限られていますし、空室リスクなどを分散できないというデメリットがあります。
さらに火災リスクも大きいと思います。一般的にアパートは木造が多いので、部屋から出火すれば延焼し、最悪はアパート1棟が全焼する可能性もあります。仮に、ある程度火災保険で補えたとしても、再築する必要があるので貸せるまでに相当の期間を要します。
どちらかと言えばハイリスクハイリターンタイプと言えます。あまり初心者にはおススメできません。ワンルームマンションの方がリターンも少ない代わりに、リスクも低く抑えてスタートできるという点で、ワンルームマンションの方がベターと思います。
よって、不動産投資は中古で東京都心のワンルームマンションから始めることを、私はオススメしております。
まあ、それなりに不動産投資をやられてきた方とか、お医者さんだと、そうとも言えないかもしれません。
年収2,000万円ぐらいあるお医者さんだと、メインの目的が節税という人もいらっしゃいます。
そうするとお医者さんは金融機関が多く貸してくれるというメリットを生かして新築でスタートされる方もいらっしゃるかと思います。
ただ、節税目的でもデッドクロスには注意が必要です。必ず、節税にならないタイミングが来ますので、要注意です。
※参考記事：「【超重要】デッドクロスって何？なんで重要なの？」もお読み頂ければと思います。
もし、あなたが年収2,000万円以上など、特別多い年収をもらっている訳でなければ、不動産投資における節税は副産物程度に捉えておいた方がいいと思います。
あくまでもメインは安定した家賃収入です。そのために、一日も早く無理なくコツコツとローンのない物件を持ち、買い増して増やしていくことで将来安定的に20～30万円の安定的な家賃収入を得る事が目的です。
以前のブログ【マンション投資の自己資金10万円スタートについて】でも途中になっていた「無理なくコツコツと長期に渡り買い増して将来の家賃収入を増やしていく戦略」は、明日のブログ【ワンルームマンション投資で、無理なくコツコツと月20万円の家賃収入を得る方法～３つの投資判断を押さえて最高のスタートを切ろう～【その１】】から順を追って、数日に分けてお伝えしていきたいと思います。
明日もお読み頂ければ幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
