中古で始めることをお勧めしております。理由としては大きく3点です。

①物件価格が安い

都心のワンルームマンションは、新築=約3,000万円/中古1,500~2,000万円ぐらいです。

②将来の家賃下落幅が少ない

マンションは年数の経過により、家賃は下がります。当然、新築時が最も家賃が高いです。しかし、新築~5年そして10年で下落幅が大きいのです。ただ、新築時より15~20年である程度下げ止まるので、新築と違い中古ワンルームマンションを買えば将来の家賃収入のシミュレーションを立てやすいです。

③資産価値の下落幅が少ない

新築には「新築プレミアム」というものがあります。デベロッパーの費用や広告宣伝費などがマンション価格にのっかってきます。つまり、割高で購入する必要があるのです。たしかに、新築は魅力がありますが、先ほども述べたように家賃価格の下落幅が大きいのです。そして、例えば3,000万円で購入した物件は、人が住んだ瞬間から中古になり2~3割つまり3,000万円で購入したとしたら、一気に600万円~900万円も価値が下がるということです

株やFXは成功すれば、マンション投資と比較にならないほどの利回りを得ることが出来ます。

でも、再現性つまり誰がやってもある程度高い利回りを得ることが出来るのでしょうか?答えはノーです。

皆さんに覚えて頂きたいことがあります。

・利回りが大きい=リスクが高い

・利回りが小さい=リスクが低い

最初の失敗は勉強代と思って、徹底的に勉強して株やFXなど他の投資を行う事は否定しません。分散投資の観点からも悪くはありません。

投資の一番のリスクは、実は「手間をかけること」と「ストレスになること」なのです。株は毎分のように値動きがありますので、面白みもあります。値上がりしている時はいいのですが、値下がりしているときは本当にストレスです。

マンション投資にも当然リスクはあります。2大リスクとして空室リスクと家賃下落リスクです。

マンション投資のメリットの一つにリスクも物件購入前に、排除できるという点です。

そのためにも、「物件の目利き」が非常に重要になってくるのです。

空室リスクをゼロにすることは出来ません。マンションを買って30年つまり360か月保有して貸し出して、360か月空室ゼロにすることは不可能です。しかし、空室率を数%に抑えることは可能です。そのためには、当然賃貸需要の高い物件を購入する必要があります。今後も人口減少リスクが最も少ない東京都心の物件を購入して、マンション投資をスタートさせることをお勧めしています。国立社会保障・人口問題研究所のデータにもあるように、2045年時点で2015年の人口を上回っているのは47都道府県中東京都しかありません。

マンション投資は地震による倒壊等のリスクがあります。そのためにも、1981年(昭和56年)以降に建築された新耐震基準の物件を選ぶことが必須です。2011年の東日本大震災でも1981年以降に建築されたマンションでは、大きな被害はありませんでした。

現金で購入するのであれば、もちろん可能です。ただ、中古でも2,000万円ほどしますので現金購入が出来る人は限られていると思います。ですので、通常マンション投資はローンを組んでスタートします。金融機関はいわゆる「属性」を気にします。サラリーマンや公務員の方は属性面で有利です。でも、自営業の方がローンを組めないわけではありません。

以下の2つの要件を満たせば、ローンが組める可能性もあります。

・民間の金融機関で確定申告書や決算書を3期分提出

・日本政策金融公庫の利用

※個別の状況によりますので、絶対ではありません。

ただ、物件価格の約半分の自己資金が必要になる場合があります。

結論から言えば、節税になるのは、せいぜい1~2年だと思って下さい。マンション投資で節税になるのは、入ってくる家賃収入ー経費がマイナスになるので税金の還付が受けられて、結果として節税になるのです。何年も税金の還付があり、節税になっているということは、そのマンション投資は長年赤字経営をしているのと同じことなのです。

マンション投資をする目的は、「長期的・安定的に家賃収入を継続的に得る仕組みを持つ」ということです。本来の目的を見失わないようにして頂きたいと思います。